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税金のこと

不動産を購入する際にかかる税金

不動産を購入するときにかかるお金は、不動産の取得費用だけではありません。税金がかかります。

ここでは、不動産を購入する際にかかる代表的な4つの税金について解説します。印紙税、消費税、登録免許税、不動産取得税です。

印紙税

不動産取得の契約時点でかかる国税です。契約書に収入印紙を貼付する形で納税します。
納税額は不動産の価格に応じて異なりますが、たとえば1,000万円超~5,000万円以下の不動産を購入する場合には、不動産売買契約書に対して10,000円の収入印紙を貼付することになります。

消費税

不動産の購入価格や、仲介手数料などに対してかかる税金です。代金の支払先業者に対して、代金に8%を上乗せする形で納税します。
ただし、不動産のうち土地に関しては消費税がかかりません。また、今後消費税は10%に引き上げられることが確定しています。

登録免許税

不動産登記をする際にかかる税金です。

不動産登記は以下の2種類が存在し、どちらにも登録免許税がかかります。

  • (1)所有権登記
  • (2)抵当権登記(住宅ローンを組む場合)
(1)の税額は、不動産の評価額に対して一定の税率をかけて計算されます。(2)の税額は、ローンの金額に対して一定の税率をかけて計算されます。
(1)の場合で、不動産の評価額が分からない場合には、法務省が公表する基準にしたがって計算されます。

不動産取得税

不動産を取得した際に発生する地方税です。国税である印紙税とは異なり、こちらは土地に関しても税金がかかります。
税額は、不動産の評価額に対して原則4%。評価額が分からない場合には、都道府県知事が公表する基準にしたがって計算されます。

住宅ローンの専門家に相談を

以上が不動産の取得に関わる税金になります。
なお、不動産は売却する際にも税金・諸費用がかかります。よって、厳密な意味での不動産の購入価格は、以下のようになります。

  • 「不動産価格」+「購入時の税金・諸費用」+「売却時の税金・諸費用」

自動車を購入する際、フロントガラスに貼られた販売価格と、実際に支払うお金とのギャップに驚くことがあります。不動産を購入する際にも、またこれに近い感覚を得るかも知れません。
住宅ローンを組む際には、事前に専門家によく相談しましょう。

不動産を購入した後にかかる税金

不動産を購入して一安心……というわけにはいきません。

不動産は保有しているだけで税金がかかります。

税金を支払わないと滞納処分として督促状が届き、それでも無視していると財産を差し押さえられてしまうことがあります。

そこでここからは、不動産購入後にかかる税金について考えていきます。

固定資産税

不動産の保有にかかる税金と言えば「固定資産税」です。

土地と建物の両方に課税されるので、土地と所有しておらず建物だけを持っている人や、マンションを持っている人も支払う必要があります。

固定資産税は毎年1回、各自治体から送られてくる納付書によって支払いを行います。

固定資産税の税額は?

税額の計算は、「固定資産税評価額」×「標準税率」で行われます。

「標準税率」は全国ほぼ一律の1.4%です。

「固定資産税評価額」とは、各自治体が保有する「固定資産課税台帳」に登録された不動産価格のことです。

これは国土交通省が定める「地価公示価格」の7割程度を目安にして決定されます。

「地価公示価格」とは、ある不動産または類似の不動産が売買されるときに適正と思われる価格のことです。

景気などの経済状況によって左右されます。

土地の地価公示価格は毎年上下動しますが、建物の方は劣化が考慮されるので、毎年減額されて行くのが一般的です。

つまり土地を持たずに建物だけを保有している場合は、原則的に毎年固定資産税の額が下がっていくことになります。

固定資産税の課税対象者は?

固定資産税は毎年1月1日時点で固定資産税課税台帳に登録されている不動産の持ち主に対して課されます。

では1月2日に不動産を取得すれば節税になるのかと言えば、そう甘くはありません。

売買においては売主が既にその年の固定資産税を支払っていることになるので、買主がその年に不動産を保有する日数で固定資産税の額を日割りで計算し、売主に支払って精算することが一般的です。

売買価格に固定資産税分を上乗せするようなケースも見られます。

固定資産税の特例は?

税金には節税のための様々な特例措置があり、固定資産税には以下のような特例が用意されています。

住宅用地(専用住宅または店舗併用住宅で1/4以上が居住スペースの土地)に関する特例

  • 小規模住宅用地で200平米以下の部分…固定資産税評価額を1/6にできる
  • 一般住宅用地で200平米以下の部分……固定資産税評価額を1/3にできる

新築住宅の建物に関する特例

平成30年3月31日までに新築された住宅の場合、120m平米までの部分について、3階建て以上の耐火構造または準耐火構造住宅であれば新築から5年間、それ以外の一般の住宅であれば新築から3年間は固定資産税が半額になります。

ただし、この特例を受けるためには以下の条件を満たさなければなりません。

  • 専用住宅か店舗併用住宅であり、店舗併用住宅の場合は居住部分が1/2以上であること
  • 居住部分の課税床面積が一戸につき50平米~280平米であること。

認定長期優良住宅の建物に関する特例

平成30年3月31日までの間に新築された認定長期優良住宅は、新築から5年間、マンションは7年間、税額が1/2になります。

この特例を受けるには、新築した年の翌年の1月31日までに申告が必要です。

また、1月1日に新築した場合はその年の1月31日までに申告しなければならないため、申告期間が短くなります。

都市計画税

都市計画の定められた区域に不動産を保有している場合にかかる税金です。

都市計画税を支払いたくない人は、都市計画が定められていないエリアの不動産を選ぶしかありません。

都市計画税の税額は?

固定資産評価額の0.3%が上限と定められています。

都市計画税の課税対象者は?

固定資産税と同様に、毎年1月1日時点で固定資産税課税台帳に登録されている不動産の持ち主に対して課税されます。

基本的には固定資産税と同じだと考えて問題ありません。

都市計画税の特例は?

住宅用地(専用住宅または店舗併用住宅で1/4以上が居住スペースの土地)に関する特例

  • 小規模住宅用地で200平米以下の部分…固定資産税評価額を1/3にできる
  • 一般住宅用地で200平米以下の部分…固定資産税評価額を2/3にできる

固定資産税に対する特例の場合とは、割引率が違うので注意してください。

新築住宅の建物についての特例

固定資産税のような特例はありませんが、自治体によっては軽減措置がある可能性があります。

自治体の窓口へ問い合わせて確認してみると良いでしょう。

まとめ

不動産を購入後にかかる税金には、固定資産税と都市計画税があります。

都市計画税は課税エリアが限定されているので支払わずに済むことがあります。

期限があるとはいえ、税率軽減のための特例があり、自治体側で特例も含めて処理をした上で課税額が決定されるため、あまり不安になる必要はありません。

なお、本記事は2017年11月に執筆したものです。税金関連の法律は頻繁に改正されるため、常に最新の情報を確認してください。